Precio de venta menos deuda no es utilidad. También descuenta obra, adeudos, pago al propietario y gastos de cierre.
Cómo hace la cuenta el Análisis Flipping
En PlaceHub, gastos propios modelados = gastos totales menos hipoteca, reembolso al propietario e ISR. Sirven para comparar escenarios; no son necesariamente tu efectivo aportado ni una tasa anual.
Una operación de $650,000, renglón por renglón
Ejemplo: venta de $650,000 MXN y deuda Infonavit de $130,000. Las demás cifras son ilustrativas; verifica saldos, obra, impuestos y acuerdos antes de ofertar.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio comercial de venta | $650,000 |
| − Hipoteca (saldo Infonavit) | $130,000 |
| − Remodelación | $145,000 |
| − Agua | $8,000 |
| − Luz | $4,000 |
| − Predial | $7,000 |
| − Avalúo + planos | $12,000 |
| − Gestión del crédito | $9,000 |
| − ISR estimado | $20,000 |
| − Reembolso al propietario | $165,000 |
| − Imprevistos | $15,000 |
| Gastos totales | $515,000 |
| Utilidad estimada | $135,000 |
| Gastos propios modelados | $200,000 |
| ROI del análisis | 67.5% |
Utilidad: $650,000 − $515,000 = $135,000. Base de ROI: $515,000 − $130,000 − $165,000 − $20,000 = $200,000. Así, el ROI del análisis es 67.5%. El efectivo necesario depende de cuándo pagues cada partida.
La prueba antes de ofertar
Con venta 5% menor ($617,500) y obra 10% más cara ($159,500), los gastos llegan a $529,500. La utilidad cae a $88,000 y el ROI del análisis a 41.0%: $47,000 menos de margen.
Qué decisión tomar
Antes de ofertar, confirma saldo Infonavit, adeudos, cotización de obra, ISR y comparables. Guarda escenarios base y adverso. Consulta la guía de gastos.
PlaceHub para flipping reúne análisis, proyecto y documentos en un expediente.
